La vendita con patto di riservato dominio

La vendita con patto di riservato dominio, è un contratto disciplinato dall’art. 1523 cod. civ., che consente l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

La caratteristica principale di questo contratto risiede nella possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con la completa corresponsione integrale del prezzo contrattualmente pattuito (art. 1465 cod. civ).

La vendita con patto di riservato dominio nella prassi delle società che acquistano immobili

Nella prassi sono molte le società che comprano immobili direttamente e li rivendono offrendo al promittente acquirente una dilazione di pagamento.

In tali casi, le società che operano in questo settore, non agiscono come un intermediario ossia come una normale agenzia immobiliare, ma acquistano e vendono immobili in una doppia operazione.

Le modalità della vendita con patto di riservato dominio sono disciplinate mediante la sottoscrizione di specifiche proposte di acquisto e successivi contratti preliminari di compravendita, predisposti unilateralmente dalle società che svolgono tale attività.

Solitamente tali società disciplinano il preliminare di compravendita prevedendo il pagamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria il cui importo viene corrisposto con le seguenti modalità:

• una percentuale alla sottoscrizione della proposta di acquisto ex art. 1385 cod. civ.,
• un’altra percentuale alla sottoscrizione del preliminare;
• un’altra percentuale, a saldo della caparra, entro una data stabilita e indicata nel preliminare, solitamente corrispondente a circa sei mesi prima della data fissata per il rogito.

È sovente altresì che tali società si riservino la nomina del Notaio.

Capita altresì spessissimo che, all’imminenza della data fissata per il rogito, la società sia evasiva rispetto alle richieste di indicazioni specifiche avanzate dai promittenti acquirenti ovvero non manifesti la volontà di addivenire al rogito in una data precisa e presso un Notaio designato, omettendo altresì di consegnare al promittente acquirente l’atto legittimante la proprietà del bene.

In questi casi consigliamo ai nostri assistiti che sono incorsi in tali situazione, di procedere, tramite il nostro Studio, all’invio di un’intimazione e diffida ai sensi e per gli effetti dell’art. 1454 cod. civ., alla società promittente venditrice a stipulare il contratto di compravendita dell’immobile, comparendo in un giorno fisso e ad un’ora determinata da noi indicata presso un Notaio da noi designato.

Tale modalità è adoperata nell’ipotesi in cui controparte ha omesso di indicare il suo Notaio di fiducia nel termine eventualmente previsto dal contratto preliminare.

Se controparte non aveva un termine per l’indicazione del Notaio al promittente acquirente, ma si era riservata l’indicazione della nomina nel preliminare, e se almeno un mese prima della data del rogito la società non ha inoltrato comunicazione alcuna, inoltriamo una diffida ad indicarci una data certa (anteriore a quella stabilita come data ultima per il rogito), con puntuale indicazione del Notaio di loro fiducia, giorno ed ora della stipula.

In entrambi i casi chiediamo alla società di formalizzarci la presenza/o la data effettiva di stipula, con comunicazione via pec in tot giorni da noi indicati dalla ricezione della diffida, con contestuale espressa richiesta di trasmissione dell’atto di provenienza dell’immobile e degli atti necessari per la sottoscrizione del rogito.

Se il termine decorre inutilmente formalizziamo che il contratto s’intenderà risolto con ogni conseguenza di legge e che l’assitito potrà richiederà il doppio della caparra, con espressa riserva di agire nelle sedi competenti per il risarcimento di tutti i maggiori danni subiti e subendi.

Se la società non dimostra l’effettiva disponibilità dell’immobile alla data prevista per il rogito, allora potrebbero prospettarsi fattispecie penalistiche.

Se sei incorso in tali fattispecie ed hai necessità di assistenza e consulenza non esitare a contattarci!