La responsabilità dell’agente immobiliare

Nella prassi è usuale avvalersi dell’attività di agenti immobiliari per essere coadiuvati nella compravendita e/o locazione di immobili. Tale consuetudine ha determinato il tipizzarsi di ipotesi di responsabilità dell’agente immobiliare nello svolgimento dell’incarico.

Preliminarmente si precisa che per poter esercitare l’attività, l’agente immobiliare deve possedere essere iscritto nel registro delle imprese o nel Rea (a seconda che l’attività sia esercitata in forma societaria o individuale), presso la Camera di Commercio del luogo competente per sede o residenza.

Il mediatore che non è iscritto nel registro delle imprese o nel Rea, oltre a non poter richiedere la provvigione, è soggetto a sanzioni amministrative che, se irrogate per 3 volte di seguito, si trasformano in sanzioni penali.

Il mediatore deve avere altresì un’assicurazione sulla responsabilità civile per negligenze o errori professionali a copertura dei rischi ed a tutela dei clienti.

Gli obblighi dell’agente immobiliare

L’agente immobiliare ha degli specifici doveri nei confronti dei contraenti, la cui inosservanza determina l’insorgere di ipotesi di responsabilità a carico dello stesso. In particolare l’agente immobiliare ha un preciso dovere di informazione atteso ai sensi dell’art. 1759 comma 1 cod. civ. “il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso”.

Tale comma è stato interpretato nel senso che l’agente immobiliare deve comunicare tutto quanto a lui noto o conoscibile secondo un criterio di media diligenza professionale. Ne consegue che il criterio della media diligenza professionale impone all’agente immobiliare di adempiere al proprio dovere di informazione comunicando alle parti tutte le notizie conosciute o facilmente conoscibili secondo la media diligenza professionale. La Cassazione ha statuito, con l’Ordinanza n. 20512 del 2020, che tale dovere di informazione riguarda tutte le questioni che avrebbero potuto determinare o meno le parti alla conclusione dell’affare, e anche quelle che ne avrebbero potute modificare le condizioni ed i patti, includendo tra esse le informazioni in merito alla capacità patrimoniale delle stesse.

Se non adempie a tali obblighi il mediatore è personalmente responsabile nei confronti del cliente per i danni da questi subiti ed è tenuto a risarcirli.

Con la citata ordinanza, la Cassazione ha statuito altresì che quando una parte abbia lamentato di aver patito pregiudizio “in dipendenza dell’attività professionale svolta dal mediatore per il mancato rispetto di suo specifico onere di diligenza”, spetta a quest’ultimo l’onere di fornire la prova liberatoria, dimostrando di aver adempiuto integralmente al proprio obbligo professionale.

Come tutti i professionisti, anche l’agente immobiliare deve svolgere il proprio incarico con diligenza e correttezza.

Se non vi provvedono i contraenti, il mediatore professionale ha l’obbligo di richiedere la registrazione, in via telematica, dei contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, stipulati con la propria assistenza.

Deve anche pagare l’imposta di registro, se questa non viene versata dai contraenti: questo perché è responsabile in solido con i contraenti stessi nei confronti dell’Agenzia delle entrate per il predetto pagamento.

In forza del richiamato principio di diligenza professionale, la Giurisprudenza ha analizzato e si è pronunciata su specifiche ipotesi di responsabilità dell’agente immobiliare, elaborando una casistica che appare di notevole pregio. Di seguito ne analizziamo una delle più comuni

Mancato pagamento della provvigione in caso abusi edilizi.

La Suprema Corte, con ordinanza n. 784/2020, ha dichiarato che: “il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere nell’adempimento della sua prestazione particolari indagini di natura tecnico – giuridica (come l’accertamento della libertà da pesi dell’immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie) allo scopo di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell’affare, è pur tuttavia gravato, in positivo, dall’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle; cosicché, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente”.

Da tale pronuncia può ricavarsi il principio di diritto secondo il quale l’agente immobiliare è onerato, in forza dello svolgimento delle sue mansioni ed ottemperando alla normale diligenza richiesta dal suo ruolo, ad effettuare i dovuti controlli al fine di informare, prontamente e compiutamente, l’acquirente della sussistenza di abusi edilizi sull’immobile oggetto di compravendita.

Laddove ciò non avvenga, si ravvisa un inadempimento dell’agente immobiliare, che non ha prestato la propria opera con la comune diligenza richiesta. Ciò giustificherebbe, per via del legittimo affidamento insorto e la violazione degli obblighi informativi, il mancato pagamento della provvigione nei suoi confronti.

Peraltro in tali casi l’acquirente potrà altresì richiedere il risarcimento dei danni patiti, mediante il ricorso alla giustizia civile.

Tali principi erano stati affermati anche da precedenti pronunce. Infatti, la Suprema Corte, con la sentenza n. 4415/2017, aveva già affermato un principio di diritto analogo, statuendo che: “il mediatore immobiliare è responsabile nei confronti del cliente se, conoscendo o potendo conoscere, con l’ordinaria diligenza, l’esistenza di vizi che diminuiscono il valore della cosa venduta, non ne informi l’acquirente; tale responsabilità si affianca a quella del venditore e può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno sia rifiutando il pagamento della provvigione. Detta responsabilità, in particolare, non può estendersi e va pertanto esclusa, in ipotesi di indagini di carattere tecnico come quelle consistenti nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza. E, ciò, salve le ipotesi in cui il mediatore abbia taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza, ovvero anche laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere, ovvero abbia erroneamente adempiuto allo specifico incarico”.

Alla luce della richiamata giurisprudenza è necessario che l’agente immobiliare ed i contraenti conoscano esattamente la disciplina in materia e la giurisprudenza elaborata.

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