Lo sfratto nel contratto di affitto di un’azienda

Le recenti modifiche apportate all’art. 657 del Codice di Procedura Civile (rubricato Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione) dal Decreto Legislativo n. 149 del 2022, nell’ambito della c.d. Riforma Cartabia, hanno ampliato notevolmente l’ambito applicativo del procedimento speciale di sfratto per morosità, previsto dall’art. 658 c.p.c.

A seguito di tale evoluzione normativa, la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29253 del 13 novembre 2024, ha risolto la questione relativa all’estensione della procedura di convalida di sfratto al contratto d’affitto d’azienda statuendo testualmente che “a seguito delle modifiche introdotte nell’art. 657 c.p.c. dal D.Lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili”.

Proprio su tale aspetto è intervenuta la Corte di Cassazione, chiarendo la portata di questa estensione, facendo luce sull’applicabilità del procedimento di convalida di sfratto nei contratti di affitto di azienda che coinvolgono beni immobili. In questo articolo, analizziamo l’impatto di questa pronuncia sulle imprese che stipulano contratti di affitto di azienda, evidenziando come la riforma possa semplificare la gestione delle morosità e migliorare la protezione dei diritti patrimoniali.

Affitto di azienda: definizione e caratteristiche giuridiche

Il contratto di affitto d’azienda, disciplinato dagli art. 2561 e seguenti cod. civ., è un accordo in base al quale il proprietario affittante trasferisce temporaneamente l’uso dell’azienda o di un suo ramo ad un altro soggetto (affittuario), dietro pagamento di un corrispettivo.

L’affittuario, che può essere una persona fisica o giuridica, si impegna a gestire l’azienda affittata mantenendone la destinazione originaria, senza modificarne la natura, e a preservarne l’efficienza. Questo tipo di contratto, distinto dalla locazione ordinaria, permette al conduttore di gestire l’impresa per un determinato periodo, con l’obbligo di restituire l’azienda al termine del contratto.

Il contratto d’affitto d’azienda, quindi, si caratterizza per l’oggetto specifico, costituito dall’azienda o da un ramo aziendale, e per la sua funzionalità nel consentire la continuazione dell’attività economica.

Nel caso in cui l’affitto di azienda comprenda anche beni immobili, come locali adibiti a sede operativa, magazzini, uffici o altre strutture necessarie per lo svolgimento dell’attività, le norme che regolano il procedimento di sfratto per morosità, oggi, in forza della citata sentenza, trovano applicazione anche in ordine alla fattispecie indicata.

Il principio enunciato dalla Cassazione

La Corte ha precisato che l’estensione della normativa non riguarda esclusivamente il procedimento di licenza per finita locazione, ma si applica anche al procedimento di sfratto per morosità, nell’intento di semplificare e uniformare il trattamento giuridico dei contratti di locazione e affitto di azienda.

Importante è tuttavia la specificazione contenuta nel provvedimento ai sensi della quale “l’estensione del procedimento speciale all’affitto di azienda o di ramo d’azienda si giustifica se e in quanto … nell’azienda o nel ramo d’azienda posto ad oggetto del contratto sia compreso anche (almeno) un immobile, trattandosi di dato comune ad ogni altra ipotesi considerata e segnatamente anche di quelle inserite in sede di modifica, come reso evidente dall’espresso riferimento al “comodatario di beni immobili”.

Le implicazioni per le imprese

La pronuncia della Corte di Cassazione assume una rilevanza di notevole portata pratica.

Per le imprese che stipulano contratti di affitto d’azienda, questa sentenza rappresenta un’opportunità fondamentale per gestire in modo più efficiente i contratti di locazione commerciale e per affrontare con maggiore efficacia i casi di morosità contrattuale.

L’applicazione del procedimento di sfratto non solo offre una via rapida per il recupero dei crediti, ma migliora anche la posizione negoziale delle imprese locatrici, che possono ora agire con maggiore tempestività in caso di inadempimento.