Il contratto di appalto per la ristrutturazione edile

Qualora si voglia ristrutturare una casa appena acquistata o risistemare quella in cui già si vive, il contratto di appalto è lo strumento idoneo e necessario a tutelare chi ristruttura poiché, definendo i termini dell’accordo tra appaltatore e committente, serve ad evitare brutte sorprese.

Occorre, quindi, che sia redatto in modo da contenere tutti gli elementi necessari a descrivere i lavori che l’impresa deve realizzare, i soggetti, gli obblighi, l’importo delle opere, le modalità di pagamento e di contabilizzazione, i tempi di esecuzione e, soprattutto, cosa fare quando qualcosa non va per il verso giusto.

Cos’è un contratto di appalto? Quali sono i suoi requisiti del contratto di appalto?

L’Appalto è quel contratto con cui l’impresa edile, nel caso di ristrutturazione di immobili, con organizzazione dei propri mezzi, assume l’obbligazione del compimento di un’opera a fronte di un corrispettivo in denaro. È un contratto bilaterale, consensuale e a titolo oneroso, con il quale una parte, l’appaltatore, si impegna nei confronti dell’altra, appaltante o committente. Oggetto dell’appalto è il compimento di un’opera che l’impresa appaltatrice realizza servendosi della propria organizzazione, gestendola a tal fine.

Seppur forma libera, si consiglia, per una maggiore tutela, di adottare la forma scritta, inserendo nel contratto i tempi di consegna dei lavori, che devono essere rispettati, pena il pagamento di una penale concordata per ogni giorno di ritardo sulla consegna; nonché la garanzia post ristrutturazione. In tal modo, l’impresa edile dovrà garantire i lavori eseguiti per un numero di anni concordato, riportato nel contratto. Qualora si verificassero problemi relativi ai lavori di ristrutturazione nell’arco di tempo indicato nel documento, l’impresa edile dovrà intervenire tempestivamente e senza ulteriori esborsi da parte del committente.

È necessario incaricare un direttore dei lavori?

Chi ristruttura un immobile può non avere né il tempo né le competenze necessarie per verificare la rispondenza dell’opera al progetto. Il Direttore Lavori è, appunto, quella figura professionale, scelta dal committente, con lo scopo di seguire l’andamento regolare del cantiere. Il DL controlla, quindi, l’esecuzione dei lavori affidati in appalto, facendo rispettare all’impresa le disposizioni di contratto e impartendo le necessarie istruzioni tecniche per l’esecuzione dei lavori a regola d’arte, secondo i disegni progettuali e le relative prescrizioni del capitolato speciale d’appalto. Il Direttore Lavori risponde del proprio operato nei confronti del committente di cui deve fare gli interessi. In generale, la figura del direttore dei lavori è obbligatoria per gli interventi edilizi subordinati al permesso di costruire o per quelli che richiedono dichiarazioni di asseverazione dei lavori. È, quindi, consigliabile inserire nel contratto anche una clausola che disciplini i poteri delegati dal committente al Direttore Lavori, in modo che anche l’impresa di ristrutturazioni ne sia a conoscenza.

Differenza tra DVR e DUVRI?

Nell’ambito della sicurezza sul lavoro esistono due documenti di fondamentale importanza. Il DVR, acronimo di Documento di Valutazione dei Rischi, che deve essere redatto dal Datore di Lavoro contenente l’analisi e la valutazione dei rischi per la sicurezza e la salute che potrebbero essere causati dalle attività lavorative svolte dall’azienda ai lavoratori (ma anche fornitori, visitatori e clienti) che operano nella azienda stessa. Avendo lo scopo di garantire la sicurezza sul lavoro, è obbligatorio in tutte le aziende in cui è presente almeno un lavoratore.

Il DUVRI è invece il Documento Unico di Valutazione dei Rischi che indica le misure adottate per eliminare o, ove ciò non è possibile, ridurre al minimo i rischi da interferenze. Deve essere redatto dal Datore di lavoro Committente. Nel caso di ristrutturazione di immobili, il DUVRI viene redatto dal Committente, qualora l’appalto commissionato sia svolto in luoghi sotto la giuridica disponibilità dello stesso committente ed ha lo scopo di garantire la corretta informazione reciproca tra Committente ed imprese appaltatrici, su rischi e misure e su tutti gli aspetti incidenti sulla salute e sicurezza dei lavoratori. Costituisce parte integrante del contratto d’appalto e la sua eventuale assenza determina l’invalidità dell’atto contrattuale.

Il committente può recedere anticipatamente dal contratto?

La legge attribuisce al committente la facoltà di recedere unilateralmente dal contratto d’appalto, ovvero senza che vi sia necessità di un accordo delle parti in tal senso. Il motivo può essere non solo l’inadempimento dell’impresa di costruzioni, ma anche il venir meno del rapporto di fiducia che lega le parti o, semplicemente, la mancanza di interesse a proseguire l’opera.

Il recesso unilaterale non dispensa tuttavia il committente dal dover tenere indenne l’appaltatore dalle spese sostenute, dalla parte dell’opera eseguita ed anche dal mancato guadagno.

Risoluzione per inadempimento del contratto di appalto

Il contratto d’appalto può essere risolto per inadempimento, come previsto dalla legge. Si tratta di un’ipotesi di risoluzione che, praticamente, consente al committente, di fronte all’inadempimento dell’appaltatore, di agire giudizialmente per ottenere la risoluzione del contratto, dispensandolo dal pagamento del corrispettivo pattuito.

Al di fuori dei casi di inadempimento, la legge ha previsto altri rimedi risolutori nell’ambito del contratto di appalto, per il caso, ad esempio di difformità o vizi dell’opera. Qualora questi non siano tali da rendere l’opera del tutto inadatta rispetto al risultato pattuito nel contratto (ipotesi questa in cui il committente ha la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto), l’appaltatore dovrà, alternativamente, eliminarli a proprie spese o ridurre il proprio corrispettivo.

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