Il Contenzioso condominiale e la mediazione

Abbiamo illustrato in altro articolo (cfr. L’Amministratore di condominio) le norme che disciplinano la legittimazione processuale dell’amministratore.

La prassi conferma che il contenzioso condominiale investe vasti settori, coinvolgendo ad esempio la materia delle immissioni, rumori e odori molesti, ovvero l’impugnazione delle delibere assembleari, i danni da infiltrazione di acqua, i danni e furto dei ponteggi, le questioni relative a rapporti di vicinato, le questioni attinenti la responsabilità del condominio ovvero i procedimenti ingiuntivi per il recupero delle morosità.

È importante analizzare, in particolare, le nuove norme introdotte dalla c.d. Riforma Cartabia, che hanno modificato la disciplina relativa alla mediazione quale condizione di procedibilità per introdurre un giudizio civile.

Condominio e mediazione: la Riforma Cartabia

Con la recente riforma del processo civile (D. lgs 149/2022), entrata in vigore lo scorso 30 giugno, il legislatore ha abrogato i commi 2, 4, 5 e 6 dell’articolo 71-quater disp. att. c.c., dedicato alle controversie in materia di condominio, mantenendo in vigore il comma 1 ( che definisce l’ambito di applicabilità della condizione di procedibilità in materia condominiale) e novellando il comma 3 con il rinvio all’articolo 5-ter Dlgs. n. 28/2010.

Tale articolo statuisce, introducendo una rilevante modifica rispetto al passato, che: “l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi. Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.

Quindi l’amministratore non deve chiedere la preventiva autorizzazione all’assemblea per partecipare alla mediazione.

Tali modifiche rispondono ad un’esigenza di celerità della procedura che ha portato a ridurre i termini: la durata massima è fissata in tre mesi, prorogabili di altri tre, su accordo scritto dalle parti.

Il termine, che non è soggetto alla sospensione feriale, decorre dal deposito della domanda oppure, in caso di mediazione demandata, dalla data fissata dal giudice e

Il primo incontro dovrà tenersi non prima di 20 e non oltre 40 giorni dal deposito della domanda, salva diversa concorde indicazione delle parti.

Quindi, con il primo incontro le parti entreranno subito in mediazione e anche le spese di avvio della procedura e le indennità saranno dovute subito.

Importanti novità sono state introdotte in tema di interruzione dei termini di decadenza. In base alla precedente disciplina, infatti, l’effetto interruttivo decorreva dalla comunicazione da parte dell’organismo di mediazione alle parti della domanda di mediazione.

L’art. 8, invece, statuisce che l’interruzione dei termini opera dal momento in cui l’organismo comunica alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

Tale novità assume grande rilevanza pratica in materia di impugnazione delle delibere assembleari, che sono soggette al termine di decadenza di 30 giorni previsto dall’art. 1137 c.c.

Conseguentemente, per interrompere il termine, l’organismo di mediazione dovrà rapidamente inviare alle parti gli estremi della domanda di mediazione e la data del primo incontro.

Mediazione e incontri telematici

Se la mediazione si svolge in modalità telematica ogni atto del procedimento è creato e firmato conformemente al decreto legislativo n. 82 del 2005.

Il mediatore, crea un unico documento digitale contenente il verbale e l’eventuale accordo, e lo invia alle parti per la firma tramite firma digitale o altro tipo di firma elettronica qualificata.

Nei casi in cui la mediazione è richiesta ex art. 5, comma 1, o dal giudice, il documento elettronico viene inviato anche agli avvocati per la firma con le stesse modalità.

Il documento informatico, una volta firmato come sopra, viene inoltrato al mediatore che lo firma digitalmente e lo trasmette alle parti, agli avvocati se presenti, e alla segreteria dell’organismo.

La conservazione e la presentazione dei documenti sono effettuate dall’organismo di mediazione in conformità all’articolo 43 del decreto legislativo n. 82 del 2005.

Se sei un amministratore di condominio ovvero un condomino che deve introdurre un procedimento di mediazione non esitare a contattarci.