La Clausola di Esonero dalle Spese del Costruttore

È frequente che nei regolamenti condominiali, generalmente in quelli predisposti dal costruttore-venditore, sia presente una clausola che preveda a favore di quest’ultimo un totale esonero dalla partecipazione alle spese condominiali.

Tale clausola di esonero comporta che la gestione ordinaria e straordinaria dei beni comuni rimanga a carico di tutti gli altri proprietari.

Trattandosi di una clausola che attribuisce un vantaggio a favore di una parte, la stessa ha costituito oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali.

In passato, costante giurisprudenza della Cassazione (cfr. Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039) riteneva che tale clausola di esonero poteva considerarsi legittima “se tale accordo era previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, ma che “non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione”.

Con sentenza n. 19832 del 23.7.2019 la Corte di Cassazione aveva, invece, statuito che la clausola di regolamento che esonera un condomino dalle spese non è vessatoria purché non sia a favore dello stesso costruttore-venditore.

Successivamente (cfr. Tribunale di Roma, sentenza n. 2786 del 16.02.2021) è stato stabilito che non è ammissibile che l’esonero dal pagamento delle spese condominiali a favore di uno dei condòmini possa poggiare, semplicemente, sulla condizione soggettiva del medesimo ossia la qualità di costruttore.

Si è, quindi, rilevato tali clausole devono considerarsi nulle ai sensi dell’art. 1355 cod. civ., proprio perché l’obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali risulta legato alla sua qualità soggettiva e alla condizione sospensiva del verificarsi di un evento (la vendita delle unità immobiliari) che dipende esclusivamente dall’arbitrio del costruttore stesso.

L’ordinanza n. 2000/2022 della Corte di Cassazione e il riferimento al Codice del Consumo

Da ultimo, in materia, è intervenuta l’ordinanza 2000/2022 della Corte di Cassazione, depositata in data 21 giugno 2022, che si segnala per un’importante novità: il riferimento al Codice del Consumo, emanato con il Decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206.

Con tale provvedimento, la Corte ha statuito che deve ritenersi vessatoria, pertanto nulla, in base all’articolo 33 del Codice del Consumo, la clausola del regolamento contrattuale, predisposto dal costruttore, che esonera dal pagamento delle spese condominiali quest’ultimo, relativamente agli appartamenti invenduti, senza un limite temporale, esonerandolo totalmente e senza che l’importo di cui si faccia carico il compratore sia specificato nel contratto di compravendita.

La rilevanza di tale pronuncia che si colloca sulla scia di numerosi precedenti (cfr. Cass. Civ., Corte di Cassazione, sezione II civile, sentenza 4 agosto 2016, n. 16321 che sul punto aveva statuito che “In presenza di una convenzione sui criteri di ripartizione delle spese condominiali, predisposta dal venditore-costruttore ed accettata dagli acquirenti nei singoli contratti di vendita, può sostenersi l’applicabilità delle norme del Codice del consumo, e quindi valutarsi la pattuizione alla luce del complessivo programma obbligatorio, secondo i profili del “significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto” e della “buona fede”, ai sensi del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206, articolo 33, comma 1,) è appunto il preciso riferimento al Codice del Consumo ai fini della dichiarata vessatorietà della clausola.

I giudici di legittimità riconoscono la violazione del Codice del Consumo, articolo 33, perché “la clausola provoca un significativo squilibrio” non ex se negli obblighi di contribuzione derivanti dagli articoli 1118 e 1123 Codice civile, ma “dei diritti e degli obblighi derivanti, ai sensi degli articoli 1476 e 1498 Codice civile, dal contratto di compravendita concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente”.

La clausola di esonero non sarà considerata vessatoria solo qualora il costruttore fornisca la prova che la stessa abbia formato oggetto di specifica trattativa con il condomino-acquirente-consumatore. Inoltre, quest’ultimo deve aver ricevuto in cambio un pari vantaggio patrimoniale a seguito dell’accollo delle spese condominiali di spettanza del costruttore per le unità non vendute. In caso contrario la clausola deve considerarsi vessatoria e quindi nulla e/o inefficace per contrasto con le norme del Codice del consumo.

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