L’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio svolge un ruolo fondamentale nella gestione e nell’amministrazione di un condominio.

Le competenze, gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore sono elencate negli artt. 1129 e 1130 c.c. ai quali si rinvia.

I compiti e i poteri dell’amministratore di condominio: gestione e amministrazione del condominio.

I compiti dell’amministratore di condominio riguardano principalmente la gestione e l’amministrazione del condominio.

All’atto di accettazione della nomina l’amministratore deve indicare tutti i propri dati anagrafici e professionali e il luogo di conservazione dei registri e dei giorni in cui i condòmini possono prenderne visione; deve adeguare i massimali della polizza in caso di lavori straordinari; esporre nel condominio i propri recapiti; deve specificare il suo compenso alla nomina e al suo rinnovo, che altrimenti sono nulli; deve eseguire gli adempimenti fiscali; tenere il registro di anagrafe condominiale, con  dati dei condòmini e delle unità immobiliari, compresi quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni, reperendoli anche d’ufficio se variano; deve curare la tenuta dei registri dei verbali, della nomina dell’amministratore e della contabilità; deve convocare l’assemblea per approvare il rendiconto entro centottanta giorni dalla chiusura della gestione.

Tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 n. 4 c.c., sono ricomprese le azioni di reintegrazione del possesso dei beni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del danno derivante dalle lesioni del possesso di detti beni.

L’amministratore può conferire direttamente mandato ad un avvocato di sua fiducia per far emettere un decreto ingiuntivo relativo al pagamento degli oneri condominiali e resistere all’eventuale opposizione o al giudizio per far osservare il regolamento, o all’impugnativa di una decisione assembleare.

L’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio, è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso.

In tema di lavori urgenti, l’amministratore non ha, salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 c. c., un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore ed i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio di cui all’ art. 1720 cod. civ., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi né liquido e né esigibile, in assenza di un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

La legittimazione processuale

L’amministratore di condominio ha legittimazione processuale del condominio.

In materia condominiale l’art. 1130 c.c. attribuisce all’amministratore la rappresentanza dell’ente di gestione nei limiti individuati dalla norma e nel caso in cui l’attività esuli dalla sfera di dette attribuzioni, è necessario munirsi di apposita autorizzazione rilasciata dall’assemblea condominiale. La rappresentanza processuale passiva dell’amministratore, disciplinata dall’art. 1131 c.c., non incontra limiti e sussiste anche in ordine ad azioni di carattere reale.

Sussiste la “legitimatio ad causam”  e “ad processum” dell’amministratore del condominio, senza bisogno di alcuna autorizzazione, quando agisce a tutela di beni condominiali, in quanto i poteri derivano direttamente dalla legge: tale potere-dovere non è limitato agli atti cautelativi ed urgenti, ma è esteso a tutti gli atti miranti a mantenere l’esistenza e la pienezza o integrità di detti diritti (cfr.  Cass. Civ., Ordinanza 31 gennaio 2023 n. 2786).

Se sei un amministratore di condominio contro il quale è proposta una causa ovvero un condomino che deve introdurre un procedimento non esitare a contattarci.