Pignorabilità della prima casa da parte dell’Agenzia delle Entrate – Riscossione

Cosa si intende per prima casa?

È sufficiente leggere il testo dell’art. 76 del d.P.R. n. 602/1973 per chiarire ogni incertezza. Dall’analisi del comma 1, lettera a), si deduce che non è la “prima casa” a essere impignorabile, bensì l’unico immobile, con l’ulteriore precisazione che tale immobile deve essere destinato ad uso abitativo e che il debitore vi abbia la residenza anagrafica.

Il testo stabilisce infatti che: “l’Agente della riscossione non può procedere all’espropriazione dell’unico immobile di proprietà del debitore.”

Di conseguenza, l’immobile che non può essere pignorato dall’Agente è l’unica abitazione e non la “prima casa”.

Quando il creditore è lo Stato, a differenza di quanto avviene per i creditori privati, la legge, come detto in precedenza, consente la pignorabilità dell’immobile, ma impone una serie di restrizioni sull’esercizio di tale facoltà.

Quali sono i limiti?

Se il debitore o contribuente possiede una casa adibita ad abitazione, questa non può essere sottoposta ad esecuzione forzata (da parte del Fisco) se rappresenta la cosiddetta “prima casa”, a condizione che siano rispettati i seguenti requisiti:

1. Unico immobile di proprietà: il fatto che sia l’abitazione principale non è sufficiente per garantirne l’impignorabilità. Anche una piccola quota di proprietà su un altro immobile, come un garage o un terreno in comproprietà, renderebbe pignorabile la prima casa;
2. Residenza anagrafica del debitore: l’immobile deve essere non solo l’abitazione del debitore, ma anche il suo domicilio legale. Se l’immobile fosse affittato e non abitato direttamente dal debitore, l’ente pubblico potrebbe comunque avviare il pignoramento;
3. Non essere un immobile di lusso: l’abitazione non deve appartenere alla categoria degli immobili di lusso, come stabilito dal decreto del Ministro dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e non deve essere classificata come villa (A/8), castello o palazzo di rilevante valore artistico o storico (A/9).

Solo quando tutte e tre queste condizioni sono soddisfatte l’Agenzia delle Entrate non può procedere con il pignoramento.

Quindi, in mancanza di tali requisiti, è sempre possibile il pignoramento dell’immobile da parte dell’Agenzia delle Entrate?

No.

È vero che l’assenza anche di una sola di queste condizioni rende l’immobile potenzialmente pignorabile da parte dell’Agente della Riscossione, ma questo non basta per giustificare automaticamente una procedura di esecuzione forzata.

Il Fisco può infatti avviare il pignoramento e la vendita all’asta dell’immobile solo se vengono rispettate queste ulteriori condizioni:

• Il debito complessivo scaduto e non pagato deve superare almeno 120.000 euro;
• Prima del pignoramento, l’Agenzia deve aver iscritto un’ipoteca sull’immobile;
• Il valore complessivo degli immobili di proprietà del debitore deve eccedere i 120.000 euro;
• Devono trascorrere almeno sei mesi dall’iscrizione dell’ipoteca senza che il debitore abbia pagato o rateizzato il debito.

In ogni caso, l’Erario deve prima offrire al debitore la possibilità di rateizzare l’importo dovuto, con un massimo di 72 rate mensili. In situazioni di comprovata difficoltà economica non imputabile al debitore, questa dilazione può essere estesa fino a 120 rate mensili.

L’Agenzia delle Entrate – Riscossione può intervenire in un pignoramento avviato da privati?

Tuttavia, la normativa che disciplina il comportamento della società di riscossione, ex Equitalia, nelle esecuzioni immobiliari non impedisce al Fisco di intervenire in una procedura di pignoramento avviata da un altro creditore privato, qualora quest’ultimo abbia iscritto la procedura a ruolo, per far valere il proprio credito.

Nelle prime righe del comma 1 dell’articolo in questione si legge: “Resta ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’articolo 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione.”

In sostanza, ciò significa che, se l’ente di riscossione ha un credito inferiore alla soglia stabilita, non potrà procedere autonomamente al pignoramento della prima casa del debitore, ma potrà comunque unirsi ad altri creditori privati nella procedura esecutiva per ottenere il pagamento del proprio credito.