Ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente di un immobile

Una parte significativa delle dispute condominiali che finiscono nei tribunali riguarda la distribuzione delle spese condominiali tra chi vende e chi acquista un immobile.

Per molti anni, ha prevalso l’idea che, considerando l’obbligazione in questione come obligatio propter rem, il momento determinante per l’insorgenza del dovere contributivo fosse quello della concreta esecuzione dei lavori di manutenzione. Questa interpretazione individuava il momento cruciale per l’obbligo contributivo come quello in cui diventava necessario intervenire per la conservazione dell’immobile, cioè quando venivano eseguiti i lavori che giustificavano le spese.

Secondo questa visione, il soggetto tenuto al pagamento delle spese, in caso di vendita dell’immobile, è colui che è proprietario al momento dell’esecuzione dei lavori di conservazione.

Nuovo orientamento giurisprudenziale: il criterio per individuare l’insorgenza dell’obbligo

Negli ultimi anni, la giurisprudenza ha mostrato un cambiamento di rotta. Sulla questione di chi, tra venditore e acquirente, debba sostenere le spese condominiali in caso di vendita di un’unità immobiliare, e quale sia il momento determinante per l’insorgenza dell’obbligo, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 2 maggio 2013, n. 10235, ha offerto un’importante precisazione. Nella motivazione della sentenza, i giudici evidenziano che in passato vi erano due principali orientamenti:

1. Orientamento tradizionale: secondo questo, nel caso di vendita di un appartamento in condominio, il proprietario al momento della delibera della spesa è obbligato al pagamento dei contributi condominiali (Cass. 5 novembre 1992, n. 11981; Cass. 26 ottobre 1996, n. 9366; Cass. 2 febbraio 1997, n. 4393).
2. Orientamento più recente: l’obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione dei beni comuni sorge quando è necessario eseguire i lavori, mentre la delibera dell’assemblea che approva la spesa rende il debito esigibile, determinando la quota spettante a ciascun condomino. Pertanto, in caso di compravendita di un’unità immobiliare, è tenuto alla spesa chi è proprietario al momento in cui è necessario effettuare la spesa (Cass. 17 maggio 1997, n. 4393; Cass. 18 aprile 2003, n. 6323; Cass. 1° luglio 2004, n. 12013).

Distinzione tra spese ordinarie e straordinarie e momento determinante per individuare il soggetto obbligato

La sentenza n. 24654/2010 della Corte di Cassazione ha introdotto una soluzione più articolata, basata su principi logici e sistematici. Pur riconoscendo la natura propter rem delle obbligazioni condominiali, si distingue tra spese ordinarie di manutenzione e spese straordinarie o innovative.

1. Spese ordinarie: L’obbligazione sorge con l’effettiva gestione delle attività di manutenzione, conservazione e godimento delle parti comuni dell’edificio, o con la prestazione di servizi. Queste spese non richiedono l’approvazione preventiva dell’assemblea condominiale, ma solo l’approvazione consuntiva, trattandosi di esborsi periodici gestiti dall’amministratore (ai sensi dell’art. 1130 c.c., n. 3).
2. Spese straordinarie: L’obbligo per i singoli condomini è direttamente collegato alla delibera assembleare che dispone interventi straordinari o innovativi. Tale delibera ha valore costitutivo e impegna direttamente i condomini che l’adottano.

Principio di diritto e conseguenze pratiche

In base a queste argomentazioni, la sentenza n. 24654/2010 ha affermato il seguente principio di diritto: «In caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, se sono stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione delle parti comuni, e in assenza di accordo tra venditore e acquirente, i costi devono essere sostenuti da chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha disposto tali interventi. Tale delibera costituisce l’obbligazione relativa; di conseguenza, se le spese sono state deliberate prima del contratto di vendita, il venditore ne è responsabile, indipendentemente dal fatto che i lavori siano stati eseguiti successivamente. L’acquirente ha diritto di rivalersi sul venditore per quanto pagato al condominio, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all’articolo 63 disp. att. c.c.»

In sintesi, il principio sancisce che, in caso di vendita di un immobile in condominio, le spese per lavori straordinari approvati dall’assemblea devono essere sostenute dal proprietario al momento della delibera, mentre le spese ordinarie sono a carico di chi è proprietario al momento della concreta esecuzione dei lavori.